Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen, war bereits seit einigen Jahren ein Thema bei uns. Für uns war klar, dass wir unser Portfolio so breit aufstellen möchten wie möglich und somit auch in eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage investieren möchten.
In dieser 2-teiligen Blogartikelserie beschreibe ich (Lisa) mein erstes Jahr als Vermieterin. Inklusive aller Learnings & aller Höhen und Tiefen: Und zwar von den ersten Gedanken über das Thema Immobilienkauf, über die ersten Versuche Wissen aufzubauen, über die Besichtigung der Wohnung, hin zu Gesprächen mit der Bank, dem Notartermin, Kommunikation mit der Mieterin, einer Mieterhöhung sowie einem Mieterwechsel. Dies sind meine persönlichen Erfahrungen und sollen keine Anleitung sein für "so kauft man eine Kapitalanlage". Es vermittelt mehr ein Bild über meinen Weg im letzten Jahr - wirklich unglaublich was in diesem Jahr alles passiert ist!
Herbst 2021
Für uns ist bereits seit einiger Zeit klar, dass wir unser ETF- und Aktien-Portfolio noch um eine weitere Assetklasse ergänzen möchten: Immobilien. Gegen Ende des Jahres 2021 wurde dieser Wunsch immer konkreter und wir wollten in die Umsetzung gehen. Da wir uns unser komplettes Finanzwissen in Eigenregie angeeignet haben waren wir guter Dinge, das bei Immobilien genau so zu machen. Die ersten zwei Bücher waren bestellt und wir hörten Podcasts und suchten bei Youtube nach Input. Puhh - irgendwie zäh. Zwei Monate später mussten wir feststellen: Wir sind nicht wirklich schlauer und auch nicht wirklich weitergekommen. Uns fehlte der Biss in Eigenregie in die Umsetzung zu kommen! Im Dezember 2021 ergriff ich schließlich die Initiative und vereinbarte ein Kennenlern-Gespräch bei Maike von @mrsproperty für ihr Mentoring-Programm. Maike war mir auf Anhieb super sympathisch! Im Gespräch wurde mir sehr deutlich, dass a) sie mich in die Umsetzung bringen kann und b) ich den Kauf der ETW ohne Jann machen werde. Das hatte zwei Hintergründe:
Zum damaligen Zeitpunkt waren wir noch nicht verheiratet, das heißt der Kauf als solcher wäre ggf. aufwendiger geworden, da wir als zwei Parteien galten.
Jann hatte keine Zeit. 😄 Er ist beruflich von Januar - Mai/Juni besonders stark eingebunden mit 10-11 Stunden Arbeitstagen. Man braucht aber im Prozess und dem Mentoring den Kopf dafür und auch teilweise die Flexibilität unter Woche.
Nach einem offenen Gespräch zu zweit war uns dann schnell klar: Ich ziehe das alleine durch!
Januar 2022
Gleich in der ersten Januarwoche 2022 startete das Mentoring und wir als kleine 6-er Gruppe wurden mit den ersten Infos versorgt. Schnell wurde mir der Mehrwert klar, den vor allem der Online-Kurs hat: Die Inhalte sind passend portioniert und man wird nicht überfrachtet mit Informationen. Man durchläuft Schritt für Schritt den Prozess. Der wesentliche erste Schritte mit Aha-Erlebnis war für mich die Standortanalyse. In der Vergangenheit hatte ich eher wahllos irgendwelche Städte betrachtet, aber mir nie wirklich Gedanken gemacht, in welcher Stadt sich ein Kauf strategisch rechnet. Nach der ausführlichen Analyse war es für mich glasklar: Es wird eine Wohnung in Dortmund. Die Wahl auf Dortmund fiel für mich aus den folgenden Gründen:
Innerhalb von 1-Stunde Autofahrt für mich erreichbar
Ich kenne mich aus bzw. kenne dort jemanden, der sich auskennt
Universitätsstadt
Wirtschaftlich positive Entwicklungsprognose
Preis- / Leistungsverhältnis auf dem Wohnungsmarkt stimmt
Entwicklung der Mietpreise positiv
Noch in der zweiten Januarwoche bat ich eine meiner besten Freundinnen, die in Dortmund lebt, mir ausführlich, und zwar auf Straßenbasis, in den Stadtplan einzuzeichnen, welche Viertel ich besser meiden sollte und welche Viertel beliebt und "im Kommen" sind. Mit diesem Stadtplan machte ich mich schließlich auf die Suche nach ersten Wohnungen. Tatsächlich war die Grundidee erste Wohnungen herauszusuchen, die wir als Beispiele mit ins Mentoring bringen konnten, um diese gemeinsam "durchzurechnen".
Und da fand ich sie - ganz einfach auf Immoscout: 2-Zimmer Altbauwohnung im Dortmunder Kaiserstraßen-Viertel. Laut Auskunft meiner Freundin war das eines der hippen, kommenden Dortmunder-Viertel! Alles passte. Größe, Preis, Lage und vor allem: Die Wohnung war aktuell zu einem unterdurchschnittlichen Mietpreis vermietet! Mit dem Wissen nichts zu verlieren zu haben, habe ich einfach mal direkt den Makler kontaktiert und um das ausführliche Expose gebeten. Das Expose habe ich zwar erhalten, aber gleichzeitig auch die Info: Leider ist die Wohnung bereits für einen Kaufinteressenten reserviert. Schade! Auch im Mentoring und im Gespräch und der Detailbetrachtung mit Maike und den anderen zeigte sich: Die Wohnung hat Potential und würde sich langfristig mit Mieterhöhung absolut rechnen. Da ich die Hoffnung noch nicht komplett aufgeben wollte, schrieb ich einfach eine kurze Mail an den Makler:
Sehr geehrter Herr xyz,
Danke für die Informationen. Ich habe weiterhin großes Interesse an der Wohnung und freue mich über eine Info, falls der aktuelle Kaufinteressent zurücktritt.
Viele Grüße!And guess what...?
Der Kaufinteressent ist zurückgetreten und die Wohnung ging wieder in die Vermarktung!
Mit klopfendem Herzen rief ich direkt auf diese Nachricht hin den Makler an, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Das wäre bereits in der nächsten Woche möglich... Aber er führt nur Besichtigungen mit Interessenten, die bereits eine Finanzierungsbestätigung einer Bank vorliegen haben. Oh sh...! Die Bankgespräche standen im Mentoring erst später auf dem Programm. Nun musste es schnell gehen. Da ich meine Finanzen gut im Blick habe und auch alle Bankdokumente und Depot-Kontoauszüge bereits wohl sortiert abgelegt hatte, war ich optimal vorbereitet. Als erstes wendete ich mich einfach kurzer Hand an die Bausparkasse, bei der ich auch meinen Bausparvertrag habe. Diese waren bereits am nächsten Tag verfügbar für ein Video-Telefonat! Nach einer Einwertung der Wohnung durch die Bausparkasse bekam ich schnell grünes Licht und vor allem das benötigte Dokument: Die Finanzierungsbestätigung!
Auch die Besichtigung am 24.01. mit dem Makler vor Ort verlief positiv und die Wohnung war genauso wie im Expose und durch den Makler am Telefon beschrieben. Jackpot!
Immer noch Januar 2022: Die Kaufzusage
Nach meinem positiven Feedback an den Makler nach der Besichtigung, erhielt ich direkt und noch am gleichen Tag alle relevanten Unterlagen, um eine Kaufentscheidung treffen zu können:
Protokolle der WEG-Versammlungen
Wirtschaftsplan
Kopie des Grundbuchauszuges
Teilungserklärung
Und wisst ihr wieviel ich von diesen Unterlagen verstand? Sehr, sehr wenig! Auch hier war ich wieder unglaublich glücklich Maike mit ihrer Expertise an meiner Seite zu haben. Gemeinsam gingen wir auch in die Detailkalkulation bezüglich der unterschiedlichen Zinsangebote und besprachen ausführlich mit welcher monatlichen Belastung ich mich wohl fühle, sollte diese auch vorerst negativ sein. Nach einem ausführlichen Gespräch mit Maike und der Sichtung aller Unterlagen fühlte ich mich gewappnet die Kaufzusage zu geben: Diese gab ich am 26.01.! Nur zwei Tage nach der Besichtigung und nur 3 Wochen nach Start des Mentorings!
Trotz "ok"-er Konditionen von meiner Bausparkasse, war es mir wichtig auch noch alternative Angebote und Bedingungen von anderen Banken einzuholen. Und genau das tat ich, zu meinem eigenen großen Glück. Ich bin bis heute super überrascht, wie unterschiedlichen die Angebote der Banken und die Zinskonditionen mit 10 Jahren Zinsbindung waren, für ein und dasselbe Objekt:
Bankinstitut | Angebotener Zins Ende Januar 2022: |
Bausparkasse | 1,8 % |
Sparkasse in meinem Heimatdorf | 0,98% |
Interhyp (Überregional) | 1,3% |
Lokale Volksbank in Dortmund | 1,9% |
Dreimal dürft ihr raten für welche Bank ich mich entschieden habe? Natürlich für die Sparkasse in meinem Heimatdorf. Hier passte es nicht nur menschlich auf Anhieb, sondern auch die Zins- und Rahmenbedingungen.
Februar 2022
Auch vom Verkäufer erhielt ich den Zuschlag für den Kauf der Wohnung und so wurde bereits im Februar ein Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrages angesetzt.
Die ersten zwei Wochen im Februar war gut zu tun: Stetige Kommunikation mit der Bank, sowie Unterzeichnung des Finanzierungsvertrages sowie Gegenlesen und Checken des Kaufvertrages: Passt alles? Es passte! Und so unterschrieb ich am 21.02. den Kaufvertrag für meine erste Wohnung als Kapitalanlage!
Key-Learnings für mich in dieser Phase:
Unterlagen, Finanzen und Dokumente für die Bank bereits im Vorfeld perfekt vorbereiten! So macht man bei der Bank einen guten Eindruck und kann sehr kurzfristig in Beratungstermine gehen.
Zeitlich Flexibel sein - und zwar auch unter der Woche! Banken, Bausparkassen und Makler machen ihre Termin großteils Montags - Freitag zwischen 09:00 Uhr und 16:00 Uhr. Ihr habt einen großen Vorteil, wenn ihr hier zeitlich flexibel und kurzfristig verfügbar sein könnt.
Man braucht Zeit! Den Kauf einer ETW kann man nicht mal eben so "nebenbei" machen. Ich habe das Projekt im Januar und Februar zu meiner absoluten Priorität gemacht und war dadurch erfolgreich.
Professionell Auftreten, so gut es geht - auch bei völliger Ahnungslosigkeit. 😉 Immer freundlich bleiben und aufmerksam nachfragen was das Gegenüber da genau meint. So lange bis man es verstanden ist.
Professionelle Unterstützung holen lohnt sich und ist ein absoluter Mehrwert, gerade wenn man selbst in einer Lernphase ist.
Und wie geht es weiter? Naja, dann passierte erstmal lange nichts. Und zwar gar nichts! Es passierte so lange gar nichts, dass ich sogar in Sorge geriet bald Bereitstellungszinsen für das Kapital von der Bank zahlen zu müssen! Ja und dann, dann war da auf einmal noch der Wasserschaden. Oh man!
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