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Mein erstes Jahr als Vermieterin II

Aktualisiert: 12. März

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen, war bereits seit einigen Jahren ein Thema bei uns. Für uns war klar, dass wir unser Portfolio so breit aufstellen möchten wie möglich und somit auch in eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage investieren möchten.


In dieser 2-teiligen Blogartikelserie beschreibe ich (Lisa) mein erstes Jahr als Vermieterin. Inklusive aller Learnings & aller Höhen und Tiefen: Und zwar von den ersten Gedanken über das Thema Immobilienkauf, über die ersten Versuche Wissen aufzubauen, über die Besichtigung der Wohnung, hin zu Gesprächen mit der Bank, dem Notartermin, Kommunikation mit der Mieterin, einer Mieterhöhung sowie einem Mieterwechsel. Dies sind meine persönlichen Erfahrungen und sollen keine Anleitung sein für "so kauft man eine Kapitalanlage". Es vermittelt mehr ein Bild über meinen Weg im letzten Jahr - wirklich unglaublich was in diesem Jahr alles passiert ist!


Das hier ist der zweite Teil des Blogartikels "Mein erstes Jahr als Vermieterin", den ersten Teil findest du HIER. Man kann sagen, ich hatte im letztes Jahr wirklich einige Learnings, denn das letzte Jahr hatte es in sich: Ein Wasserschaden, ein Mieterhöhungsschreiben, ein Mieterwechsel & einen Staffelmietvertrag auszuarbeiten, standen bereits in meinem ersten Jahr als Vermieterin an.

April 2022

Nachdem der Kaufvertrag für die Wohnung beim Notar unterschrieben wurde, gehen diese Kaufvertrags-Dokumente an die jeweilige Stadt sowie die Hausverwaltung:

  • Bei der Stadt wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen und die offiziellen Prozesse zum Kauf der Wohnung werden angestoßen

  • Gleichzeitig muss die Hausverwaltung dem Verkauf der Wohnung offiziell zustimmen

Erst wenn beides vorliegt, fordert der Notar schriftlich zur Kaufpreiszahlung auf und der eigentliche Eigentumsübergang wird angestoßen. Dies kann je nach städtischen Amt oder der jeweiligen Hausverwaltung sehr zügig gehen - oder sich, wie in meinem Fall, ziemlich in die Länge ziehen. Nachdem der Kaufvertrag bereits Mitte Februar 2022 unterzeichnet wurde, wurde ich gegen Ende April 2022 schließlich nervös. Die Kaufpreiszahlung war mit der Bank auf den 30.04.2022 terminiert worden... Wenn sich das verzögert... Muss ich dann Überziehungszinsen zahlen?

Mai 2022

Gott sei Dank war die Bank hier super flexibel und als am 16.05.2022 die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vom Notariat endlich eintraf, konnte der Kaufpreis innerhalb von 2 Tagen gezahlt werden. Der Kaufpreis wurde in meinem Fall übrigens direkt von der Bank an den Verkäufer gezahlt, somit war ich nicht noch zusätzlich involviert das Geld "passend" weiter zu überweisen 😉.


Ende Mai erhielt ich dann auch alle offiziellen Unterlagen vom Verkäufer, da die Wohnung aktuell vermietet war und die Mieterin somit an mich übergeben wurde:

  • Aktueller Mietvertrag

  • Letztes Übergabeprotokoll

  • Kopie eines Schreibens an die aktuelle Mieterin, welches sie darauf hinweist, dass die Wohnung verkauft wurde und ich die neue Vermieterin bin

Genau dieses Schreiben hatte es aber dann noch in sich...

"Die Nebenkostenabrechnung für 2021 bekommen Sie noch von uns. Die Abwicklung des Wasserschadens wird voraussichtlich auch noch über uns laufen."

Ähm ja, da saß ich nun. Eigentümerin einer Wohnung mit Wasserschaden? 💦

Natürlich habe ich DIREKT den Verkäufer angerufen und nachgefragt was dort passiert ist. Gott sei Dank konnte dieser relativ schnell Entwarnung geben. Ihm gehören zwei Wohnungen im Gebäude. Diese und die Wohnung 2 Etagen darüber, die unterm Dach. Der Wasserschaden war in der anderen Wohnung und hat aber auch meine Wohnung leicht betroffen. Wirklich erleichtert war ich allerdings erst, als ich die Mieterin um Bilder zum protokollieren des Wasserschadens bat:



Das war ja nun wirklich nur halb so wild. Und natürlich war ich doppelt erleichtert, dass der Verkäufer die komplette Abwicklung des Wasserschadens übernommen hat. Funfact ✌🏼 Der Wasserschaden war übrigens im März. Also bereits nach Unterzeichnung des Kaufvertrages, aber da noch kein Geld geflossen war, fiel das in die Zuständigkeit des vorherigen Eigentümers.



Juni 2022 Nachdem ich mich im Mai bereits mit meiner Mieterin bekannt gemacht hatte, erhielt ich zum 01.06.2022 nun auch die erste Miete von ihr. Ein tolles und zugleich merkwürdiges Gefühl! Das Geld kommt rein und gleichzeitig wird direkt wieder die Kreditrate von der Bank abgebucht: So sieht man Monat für Monat den Effekt, den Eigentumswohnungen als Kapitalanlagen haben... "Fremdes" Geld bezahlt den eigenen Kredit. Ich selbst gebe meine Bonität, könnte natürlich bei Mietausfall auch die monatlichen Tilgungen tragen, muss ich aber nicht! Genauso hatte ich es mir immer vorgestellt und nun in die Realität umgesetzt!


 

Um alle Zahlungen rund um die Mietwohnung gut von meinen privaten Finanzen trennen zu können, habe ich mich für ein Konto inkl. Vermieterpaket bei der DKB* entschieden. Das Paket beinhaltet ein kostenfreies Girokonto sowie ein Treuhandkonto für die Kaution. Somit ist sichergestellt, dass die Kaution auf den Namen der Mieterin hinterlegt wird. Meine Mieterin zahlt die Miete inkl. Nebenkosten auf das Girokonto ein und die Zahlungen für Hausgeld und den Kredit an die Bank, gehen monatlich als Dauerauftrag oder Bankeinzug von diesem Konto ab. Für eventuellen Mietverzug habe ich ein wenig Geld gesondert eingezahlt, um das Konto zu füllen.

 

September 2022

Im September 2022 war es schließlich soweit - ich erhielt endlich die Benachrichtigung, dass ich im Grundbuch der Stadt Dortmund offiziell als Eigentümerin eingetragen bin. Offiziell heißt das übrigens "Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamtes des Amtsgerichts". Erst jetzt, nach dem offiziellen Eintrag ins Grundbuch, erhielt ich übrigens die Kaution vom Verkäufer der Wohnung. Das war so im Kaufvertrag festgelegt.



Oktober 2022 Bereits beim Kauf der Wohnung Anfang des Jahres war mir klar, dass diese weit unter Wert vermietet ist. Die Wohnung war für 5,76€ pro qm2 vermietet. Laut Preisatlas von Immoscout war aber im Viertel ein qm2-Preis von 8,60€ Durchschnitt. 🤯 Das bedeutet: Trotz meines suuuuper Zins-Angebots der Bank war die Wohnung im Cashflow aktuell leicht negativ, aber hatte unglaublich gute Entwicklungschancen. Daher bin ich relativ zeitnah auf die Mieterin zu gegangen, um mit ihr über eine moderate Mieterhöhung zu sprechen. Ihr war bewusst, dass ihre Wohnung eine seeehr günstige Kaltmiete hatte und war somit bereit die Mieterhöhung zu zahlen, aber erst "wenn der Wasserschaden behoben ist." Fair Point - das muss man ihr lassen. Also hängte ich mich erneut ans Telefon und ging mit dem Verkäufer ins Gespräch, wann er gedenkt, die letzten Überreste des Wasserschadens auch in dieser Wohnung zu beseitigen. Mein Learning hier: Freundlich, aber beständig nachbohren. Nur der stete Tropfen höhlt den Stein.


Januar 2023

Zum Ende des Jahres 2022 waren dann endlich die Wasserflecken behoben und so holte ich mir Anfang Januar 2023 bei Maike von @mrsproperty Rat ein, wie ich offiziell die Mieterhöhung angehen und formulieren sollte. Gesagt getan. So ging ein Schreiben zur "einvernehmlichen Mieterhöhung zu April 2023" via Einschreiben an die Mieterin.


Im Gespräch mit Maike deckte ich noch ein weiteres Thema auf, welches in den letzten Monaten komplett in den Hintergrund gerutscht war: Wieso hatte ich eigentlich noch kein Hausgeld gezahlt? Ich war doch nun seit 06/2022 offiziell Eigentümerin der Wohnung, aber die Hausverwaltung hatte noch keinen Kontakt mit mir aufgenommen und auf meine Email, in der ich mich kurz vorgestellt hatte, kam keine Reaktion. Also versuchte ich es erneut: Am Ende habe ich mich selbst darum gekümmert, dass ich endlich auch Hausgeld zahlen darf und das Geld monatlich via Lastschrift von der Hausverwaltung vom DKB-Konto* einzogen wird. Hört sich komisch an, war auch so 🤪



Erster Mieterwechsel

Bereits kurze Zeit nach dem Erhalt des Schreibens, rief mich dann meine Mieterin an: Sie möchte gern mit ihrem Freund zusammenziehen (das hatte sie vorher schonmal angedeutet) und möchte nun innerhalb von 6 Wochen zu Ende Februar aus der Wohnung raus. Somit vor der Kündigungsfrist und ohne, dass sie der einvernehmlichen Mieterhöhung zugestimmt hatte. Puh - So hatte ich mir das natürlich nicht vorgestellt. Wie habe ich reagiert? Da ich bereits wusste, dass in meinem Hauptjob im Februar und März sehr stressige Projektwochen bevor standen, war mir relativ schnell klar, dass ich mich hier für die einfachste Lösung entscheiden werden und nicht für die, die wohl möglich mehr monatlichen Cashflow gebracht hätte.

Daher habe ich mit ihr vereinbart, dass sie jemanden sucht, der für die "neue" Miete einzieht und wir dann einen Aufhebungsvertrag schließen. Wichtig waren mir hierbei zwei Dinge: Nahtloser Übergang (kein Leerstand), sowie zuverlässige/r neue/r Mieter:in.



Neuvermietung

Natürlich hätte ich die Miete nochmal neu / höher kalkulieren können: Die Mieterin bis zum Schluss inkl. Kündigungsfrist zahlen lassen können und dann die Miete weiter über den "einvernehmlichen Mieterhöhungsbetrag" hinaus erhöhen können.

Aber durch diese Lösung ist eine Win-Win Situation entstanden:

  • Ich spare Geld und Zeit 🧘🏼‍♀️

  • Die Mieterhöhung hätte eigentlich erst ab April 2023 gegriffen, nun erhalte ich bereits einen Monat früher die erhöhte Miete

  • Ich freue mich, einer jungen Azubine eine Wohnung zu einem fairen Preis stellen zu können (abgesichert durch Elternbürgschaft)

  • Gleichzeitig sind alte Mieterin und neue Mieterin befreundet und haben Themen wie die Übernahme der Küche direkt geregelt, ohne dass ich hier tätig werden muss

  • Der Cashflow ist durch die neue Miete positiv und wird nun sukzessive durch eine Staffelmiete über die nächsten Jahre entwickelt

Mein Fazit nach dem ersten Jahr?

Somit starte ich nun in den März mit einer neuen Mieterin und einem guten Gefühl... Alle Hiobs-Botschaften im letzten Jahr waren nur halb so schlimm wie befürchtet und mit freundlichem und stetigem Nachdruck bin ich bisher immer an mein Ziel gekommen.

Und mein Fazit? Ich würd es immer wieder machen! Der Kauf der Wohnung als Kapitalanlage hat nicht nur unglaublich viel neues Wissen mit sich gebracht, sondern ich sehe monatlich wie "fremdes" Geld meine Kreditschulden tilgt. Gerade in Punkto Investment und Vermögensaufbau ist es ein unglaublich gutes Gefühl diese ETW nun im Portfolio zu haben.


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