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Ausgeträumt: Der Traum vom Eigenheim

Aktualisiert: 29. Jan.

Wie viele Menschen hatten wir ihn auch: Den Traum vom eigenen Haus! Und wir hatten es tatsächlich bereits gefunden. Ein Haus, welches uns von der Größe, Lage, Ausstattung absolut angesprochen hat und welches wir sogar mit einer Maklerin besichtigt haben. Wir hatten uns ganz ehrlich auch ein bisschen Hals über Kopf verliebt: In den Altbau-Charme, die originalen Holzböden und den großen Garten mit altem Baumbestand. Wer uns kennt weiß, dass kurz nach dem Hals über Kopf-Verlieben wieder der Verstand einsetzt und wir nüchtern die Zahlen betrachten. Wir beleuchten in diesem Blogartikel die Frage, ob sich ein Eigenheim langfristig rechnet. Das machen wir ganz konkret mit dem Haus, welches wir besichtigt haben, und genauso, wie wir es bereits damals gemacht haben. So sind wir auf die wirklich unglaubliche Zahl gekommen, was uns genau dieses konkrete Haus wirklich kosten würde!


Unser Altbau-Traumhaus hatte natürlich auch einen Preis: 399.000€ sollte es kosten. Ob das viel oder wenig ist und für den Standort angemessen, wollen wir hier gar nicht diskutieren, uns gehts um die Rechnung. Um das Ganze zu vereinfachen gehen wir von 400.000€ Kaufsumme aus. Unser Haus ist ein Altbau aus dem Baujahr 1939 und wurde 2008 kernsaniert. Trotz bereits erfolgter Kernsanierung war uns klar: Da wird nochmal die eine oder andere zusätzliche Investition auf uns zukommen. Somit haben wir sie gleich, die erste zusätzliche Investition. Ein Budget von 100.000€, welches wir für weitere Sanierung und Modernisierung oder auch eine neue Küche mit eingeplant hätten. Bei einem Hauskauf berücksichtigen sollte man außerdem zwingend die anfallenden Kaufnebenkosten in Form von Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.


Somit kommen wir auf den folgenden finanziellen Zwischenstand bisher für den Kauf des Hauses:

Kosten Haus

400.000 €

Budget Renovierung

100.000 €

​Provision Maklerin (3,57% vom Kaufpreis)

14.280 €

Grunderwerbsteuer (5% vom Kaufpreis)

20.000 €

Notarkosten (1,5% vom Kaufpreis)

6.000 €

540.280 €

Insgesamt hätten wir für den Kauf unseres Traumhauses also mehr als 540.000 € einplanen müssen. Mit genau diesem Kapitalbedarf würden wir uns nun an eine Bank wenden. Die meisten Banken machen heutzutage keine 0% Finanzierungen mehr, sondern möchten als Sicherheit, dass die kaufenden Parteien mindestens 10% als Eigenkapital oder zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen.


Hier in unserem konkreten Fall bedeuten 10% rund 54.000 €, die wir adhoc aus eigener Tasche zahlen müssten. Da wir als Frugalisten bereits mehrere Jahre sparen und finanziell gut aufgestellt sind, hätten wir das Geld als solches gehabt. Allerdings investiert in unseren Depots. Das heißt konkret wir hätten das Geld Mitte 2022 in einer seeeehr schlechten Marktphase aus den Depots ziehen müssen. Ein No-Go.

Trotzdem haben wir uns erstmal nicht entmutigen lassen, weiter gerechnet und uns die Zinskonditionen angeschaut. Im Jahr 2022 sind diese natürlich ordentlich durch die Decke gegangen, im Vergleich zu den vorherigen Jahren:

(Quelle: https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/)


Nehmen wir also an: Wir bitten die Bank um einen Kredit über rund 500.000€ mit 20 Jahren Sollzinsbindung. (Empfehlenswert sind eigentlich sogar eher 30 Jahre!) Dann verlangt eben diese Bank dafür 3,70% Zins.

Was heißt das konkret?

Wir zahlen insgesamt an die Bank 3,70% Zins + 2% Tilgung. In Summe hieße das einen Kapitaldienst an die Bank pro Monat über 2.375€! Und das über einen Zeitraum von 20 Jahren! Und wisst ihr was? Am Ende der 20 Jahre ist unser Haus noch nicht einmal abgezahlt... Es bleibt eine offene Restschuld von mehr als 210.000€ für unser Heim. Richtig spannend wird es allerdings, wenn wir uns mal aufsummieren wie viel Geld wir nur an Zins an die Bank zahlen: Das sind nämlich über 20 Jahre 289.000€. Das ist kein Scherz. Wir haben es beide doppelt und dreifach nachgerechnet: Nur dafür, dass die Bank uns Geld leiht, zahlen wir ihr über 20 Jahre eine Summe von 289.000€!


Aber wir sind leider noch nicht fertig. Ein Haus kostet ja nicht nur Anschaffung und Kreditkosten, sondern fällt langfristig mit Unterhalt schwer ins Budget. Ein neues Dach zum Beispiel kann gut und gerne 10.000 - 20.000€ (siehe Anmerkung im Kommentar) kosten. Eine neue Heizung ebenfalls. Es wird, von unterschiedlichen Quellen empfohlen, zwischen 1 und 3% des Hauswertes jedes Jahr für den Unterhalt des Hauses zu reservieren und entsprechend zu budgetieren. Vorsichtig gerechnet wären das pro Jahr 10.000€: Hauswert 500.000€ * 2%. Über den Zeitraum von 20 Jahren rechnen wir hier also mit einer Summe von 200.000€!


Hinzu kommen noch die jährlichen Ausgaben für Versicherungen sowie die Grundsteuer:

Die Wohngebäude-Versicherung beläuft sich für unser Haus auf ca. 650€ pro Jahr. Auf 20 Jahre gerechnet sind das 13.000€. Die Grundsteuer hängt vom Standort und den regionalen Hebesätzen des jeweiligen Bundeslandes und natürlich von Größe und Wert des Objektes ab. Wir nehmen hier beispielhaft einen Satz von 600€ jährlich, der im oberen Bereich des deutschen Durchschnitts (360-720€) liegt. Sind über 20 Jahre 12.000€ Kosten für die Grundsteuer.


Trommelwirbel...


Wir kaufen also ein Haus, finanzieren es, leben darin, renovieren und modernisieren es regelmäßig über 20 Jahre. Was zahlen wir nun wirklich für unser Traumhaus?

Kosten Hauskauf inkl. Eigenkapital (s.o.)

540.280 €

Zinsen

289.000 €

Unterhalt

200.000 €

Versicherungen

13.000 €

Grundsteuer

12.000 €

1.054.280 €

Nach 20 Jahren hätten wir über 1 Millionen Euro für unser Traumhaus bezahlt... Wir erinnern uns: Inseriert war das Haus für 399.000 €.


Aber die Wertsteigerung...


Jetzt kann der findige Eigenheimbesitzer natürlich argumentieren: Ja, aber die Wertsteigerung! Eine Immobilie ist ja ein Vermögenswert und wenn ich mich nach 20 Jahren entschließe mein Haus wieder zu verkaufen, beziehe ich die Wertsteigerung einfach mit ein und gehe so mit Gewinn raus.

In den letzten 20 Jahren haben selbstgenutzte Immobilien statistisch betrachtet ihren Wert um 64% gesteigert (Quelle: immoverkauf24.de). Für unser Haus bedeutet das: 400.000€ * 64% = 256.000€. Nach 20 Jahren könnten wir also unser Haus, wenn es gut läuft, für über 650.000€ wieder verkaufen. Aber halt Stop... Nach 20 Jahren haben wir unser Haus noch nicht final abbezahlt, sondern noch eine Restschuld von ca. 210.000€. Wenn wir diese durch den Verkauf des Hauses wieder begleichen, bleibt ein Betrag von 440.000 €. Das ist am Ende eine nette Summe, trotzdem dürfen wir die versteckten Kosten eines Eigenheims über die Jahre für Zins, Unterhalt, Versicherungen und Grundsteuer nicht unerwähnt lassen. Setzt man dies ins Verhältnis, hat man am Ende mit dem Kauf des Hauses über die Jahre einen Verlust von 74.000€ gemacht.

Die Lifestyle-Inflation


Es gibt noch einen weiteren Faktor, den wir hier gerne erwähnen möchten, aber nicht finanziell mit einpreisen können, da dieser Faktor sehr individuell ist. Man spricht oft von der sogenannten Lifestyle-Inflation. Verkürzt gesagt: Wenn Menschen mehr verdienen, leisten sie sich mehr. Im Falle unseres Hauses greift diese Regel doppelt: Wir hätten nicht nur mehr Räume gehabt, die wir ausstatten müssten, sondern auch insgesamt mehr Grundfläche zum Instandhalten. Ggf. hätten wir die Gartenpflege doch irgendwann nicht mehr selbst übernehmen wollen oder man hätte sich um eine Putzkraft bemüht. All diese Faktoren treiben die versteckten Kosten für ein Eigenheim ebenfalls in die Höhe. In diesem Instagram-Post haben wir mal zusammengerechnet, was wir alleine dadurch sparen, dass wir den Großteil unserer "haushaltsnahen Dienstleistungen" selbst machen:



Unser Fazit? Nein, Danke!


Versteht uns nicht falsch: Wir sind beide in Einfamilienhäusern mit Garten aufgewachsen. Wir kennen dieses Gefühl des Nachhause-Kommens. Das Gefühl des Frühstücks auf der eigenen Terrasse. Den Spaß den man bei Wasserschlachten im eigenen Garten hat.

Und trotzdem... Wir können und wollen uns ein eigenes Haus aktuell nicht leisten.


Richtig sprachlos hat uns, neben der Gesamtsumme über 20 Jahre, auch die monatliche Belastung hinterlassen:

Kapitaldienst an die Bank monatl.

2.375 €

Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser)

ca. 600 €

Wohngebäudeversicherung monatl.

ca. 55 €

Grundsteuer monatl.

ca. 50 €

​Rücklage Unterhalt monatl.

830 €

Monatliche Belastung

3.910 €


Finanziell frei durchs Mieten


Nehmen wir mal diese rund 4.000€, die wir monatlich für unser Haus bezahlt hätten, wir bleiben allerdings die nächsten 20 Jahre Mieter. Klar werden und wollen wir nicht immer in unserer aktuell sehr günstigen 3 Zimmer Wohnung wohnen... Daher rechnen wir mal mit einer Warmmiete einer soliden Wohnung von 1.500€ pro Monat. Das bedeutet wir haben monatlich 2.500€ "über" die nicht in ein Haus fließen (4000€-1500€ = 2500€). Diese 2.500€ investieren wir über 20 Jahre zu 5% in ein gut diversifiziertes ETF-Portfolio:


Dadurch, dass wir Mieter bleiben, kommen wir unserem Ziel der finanziellen Unabhängigkeit in großen Schritten näher! Vielleicht kommt irgendwann der Punkt an dem die Zinsen wieder extrem sinken, oder wir über andere Finanzierungsmöglichkeiten die Chance haben eine Immobilie zu erwerben. Dann können wir die Situation nochmal neu bewerten. Stand heute ist für uns allerdings glasklar: Der Traum des eigenen Hauses ist für uns vorerst ausgeträumt!


 

Die Inspiration für diesen Blogpost kam übrigens durch das Buch "Mehr Geld für mehr Leben"*. Hier beleuchten die Autoren ein ähnliches Beispiel für den US-Markt. Wir haben es nun auf unser spezielles Beispiel und die deutschen Rahmenbedingungen herunter gebrochen:



5 Kommentare

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5 Comments


Guest
Apr 14

Die Nebenkosten = Grundsteuer/

Gebäudeversicherung sowie Heizung/Strom und Wasser bezahlen Sie als Mieter mit den Nebenkosten ebenso.


Die Renovierungskosten fallen auch in

einem gemieteten Haus/Wohnung

an.

Der Vermieter wird diese Kosten

durch eine eventuelle Mietsteigerung

im Laufe der Jahre wieder reinholen.


Die Miete wird also normalerweise

auf Grund der Inflation sowie auch den Erhaltungskosten steigen.


Hinzu kommt ,dass man als Eigentümer nicht gekündigt werden kann.

nicht gekündigt werden kann .

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Guest
Nov 19, 2023

Ihr solltet noch die gesparte Mietkosten / Mieteinahmen für das Haus mit einkalkulieren. Wenn wir hier von den 1500€ / Monat die ihr sonst über 20 Jahre an Miete zahlt ausgehen, dann hättet ihr damit in dem Zeitraum 360 000€ zusätzlich gespart.


Verrechnet mit den Kosten:

360.000€-74.000€ = 286.000 €


Damit seit ihr beim Hauskauf im Gewinn von 286.00€, falls die Wertsteigerung wie geplant Eintritt.


Dennoch könnt ihr mit der ETF Anlage aus eurer Rechnung fast das doppelte an Zins Gewinn mit einem geringeren Risiko erzielen.


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moneyful.mind
moneyful.mind
Nov 27, 2023
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Danke für den Hinweis! Na das sind doch schöne Aussichten für uns als ETF-Investoren 🤗

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Guest
Feb 04, 2023

Hi ihr beiden, danke für den ausführlichen Beitrag. Ich kann eure Entscheidung gut nachvollziehen, hab aber eine kleine Ergänzung: Um einen fairen Vergleich zu haben, müsst ihr realistische Mietsteigerungen einrechnen. Eine hohe Inflation spielt in die Hände von Käufern, weil die Raten fix bleiben. Insbesondere die aktuelle Phase hoher Inflation wird zu erheblichen Miet- aber auch Gehaltssteigerungen führen.

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moneyful.mind
moneyful.mind
Jan 23, 2023

Anmerkung durch uns als Autoren: Nach der Veröffentlichung haben uns viele, viele Nachrichten und Kommentare erreicht. Natürlich ist dies nur ein Beispiel, allerdings möchten wir gerne drei Punkte anmerken: 1. Kosten für ein neues Dach: Wir sind von max. 20.000€ ausgegangen. Laut Feedback der Community kostet ein neues Dach im Jahr 2023 für ein Einfamilienhaus eher 60k-80k.


2. Die Rückmeldung einer Bank-Angestellten: Lieber direkt mit 20% Eigenkapital rechnen. Die Banken möchten im Jahr 2023 mehr Sicherheiten sehen. 3. Monatliche Nebenkosten: Wir sind hier von einer Pauschale von 600€ pro Monat ausgegangen, da wir unser Beispiel mit einem Altbau durchgerechnet haben. Natürlich sind die Nebenkosten bei modernen, gut gedämmten und energieeffizienten Häusern geringer.

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